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更新时间:2012/6/29 14:39:02 收藏
房屋评价标准

这是一款非常温馨的三房两厅两卫的居室,您首先进入的很时尚的刚流行的入户花园,在这里你可以将您的入户花园布置成您喜欢的园艺特

色,它将彰显你独特的品味,在这里放下您手中的物品,换上一双舒服的拖鞋,把您刚买的菜只要扔进这个厨房就好了,合理的厨房空间设计

让家庭主妇感觉不会很劳累。再往里一点(手指户型)就是宽敞舒适的客厅和餐厅了。客厅外带一个观景阳台,阳台上可以看到小区的美丽景

观,令您的身心更舒适、惬意。你的主卧是靠南边的,它不仅是体现在冬暖夏凉,而且房内大凸窗不但拓展房屋空间视野,能让您更浪漫的坐

在飘窗上跟爱人看星星观月亮。室内的衣帽间和卫生间更不用说,它大大方便了你的居住需求,至于两个次卧您可以做书房也可以做客

卧.....

     房屋评价标准
(一)     房屋户型评价标准之采光
(1)房屋总体采光
朝向:根据各地区经纬度不同,最佳朝向也不同。
原则:1、冬天受到太阳直射的时间越长越好,而夏天受到太阳直射的时间越短越好;
2、主卧、书房要保证最好的朝向,这是主人在家待的最多的地方,朝向好可提高舒适度、节能;3、能享受日照的其他功能区当然越多越好。

(2)卫生间的采光与通风窗户(没有窗户的卫生间易滋生细菌,危害健康)
现在,很多家庭都比较注意居室的开窗通风,客厅、卧室,甚至厨房都考虑到了,而狭小的卫生间就成了死角。大多数人家的卫生间只有几平

方米大小,而且浴室与厕所合用。不少居民还将它变成了储藏室,洗衣机、杂物等都堆放其中,使本来就狭小的卫生间变得更加拥挤。楼间距

1:1.2 左右不影响采光
卫生间的环境问题主要有两方面:
1、通风。窗户——没有窗户的卫生间易滋生细菌,危害健康。高层建筑的卫生间排气道一般都比较狭窄,自然通风的效果差。一旦遇到无风

、逆风天气,卫生间里的异味很难排到室外,甚至扩散到室内,污染室内空气环境;
2、防潮。很少有卫生间设计在朝南的阳面位置,而且多数没有窗户,采光不好,加上不能充分与外界空气进行交换,极易使细菌、真菌孳生

和繁殖。真菌是吸入性为主的变应原,能引起呼吸道过敏。轻者会鼻咽发痒、打喷嚏;重者会出现呼吸困难、哮喘等症状;个别人还会因此导

致荨麻疹以及流泪、眼周围红肿等眼部过敏症状。在室内环境污染与人体健康调查中,有许多居民出现上述症状,却不知是由于卫生间太潮所

致。
注意点:1、湿墩布等易产生霉菌的物品,放入卫生间前,先拿到阳台晾干;
2、要随时保持卫生间内下水道的畅通,洗澡后,及时清理人的毛发及其他易堵塞下水道的杂物,以防时间久了发酵;
3、要经常打开卫生间的门窗通风换气;还可适当喷洒芳香剂或除臭剂;在平房或低层楼房的卫生间内,安装个稍大一点的排气扇,最好装在

窗户的上方位置,排气效果较好。

(二)房屋户型评价标准之通风
注意点:1、必须保证厨房、卫生间、主卧、书房、客厅的通风,当然能通风的其他功能区越多越好。
2、根据各地风向,主卧、书房、客厅应处于上风口,而卫生间、厨房应处于下风口。
原因:根据一般流体力学来看,直透的穿堂风往往在室内会留下许多空气流动中的死角,南北直通的户型并不是通风效果最好的,好的户型应

该是阻挡风的直线流动和降低一些流速,引导空气流动经过房间的每个角落,减少旧空气的长期滞留。

(三)房屋户型评价标准之私密性
注意点:1、为了保证私密及安全性,最好将主卧设于离入户门最远处。
2、入户门处最好设玄关,从门口不能直接看到屋内事物。
3、大门最好不要面对电梯(楼梯)口。4、卫生间窗户最好设高一些。

(四)房屋户型评价标准之动静分离
注意点:1、动区:活动比较频繁,可以有较多的干扰源,如走廊、客厅、厨房等。
2、静区:要求安静,活动相对比较少,比如卧室、书房。这些分区,各有明确的专门使用功能。
评定标准:好的户型应明确处理这些功能区的关系,使之使用合理而不相互干扰。
1、客厅与卧室之间最好有一段过渡空间,避免卧室朝向客厅开门,避免通视;
2、卫生间离卧室要近,必须避免从卧室到卫生间要经过客厅,双卫中至少有一个卫生间要满足以上要求。

(五)房屋户型评价标准之阳台
(1)评定标准
1、厨房宜配服务阳台,不需要很大,3-4平方米就足够了。
服务阳台的实用性很高:
A、可放置拖把、扫帚等清洁用具;
B、可作为厨房的延伸,有些人家甚至将灶具设于服务阳台上,可有效的隔离油烟区,保证室内的清洁。

?
2楼
2、生活阳台宜与客厅相连,若卧室也配阳台则阳台不宜过深,否则影响卧室采光。
(2)知识补充点
1、半凸半凹阳台
定义:半凸半凹式阳台是指阳台的一部分悬在外面,另一部分占用室内空间,它集凸、凹两类阳台的优点于一身,阳台的进深与宽度都达到了

足够多的量,使用、布局更加灵活自如。优点:既可以作为内部空间的延伸,也可作延伸外部空间;若设置成未封闭的半凸半凹阳台,可使客

户得到更多优惠(阳台算一半面积),而客户装修的时候可将此阳台重新分割,增加使用面积。
缺点:可能会增加户型的进深(规避的方法为设计为竖向阳台)
2、景观阳台
优点:其感觉和露台差不多,观景度好;
缺点:最好要保证有一个可封闭的阳台晾晒衣服,因为大多数城市的环境以及空气质量比较差,没有封闭阳台是很不方便的。

(六)房屋户型评价标准之住宅流线
流线设计的基本原则:居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线,三条线不能交叉。如果一个居室中流线设计不合理,流线交叉

,就说明空间的功能区域混乱,动静不分,有限的空间会被零散分割,居室面积被浪费,家具的布置也会受到极大的限制。
1、家务流线  
储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排,决定了下厨流线。由储存、清洗、料理这三道程序进行规划,就不会有多绕几圈浪费时间、体力,或

在忙乱中打翻碗碟的现象。餐厅离厨房要近,厨房至餐厅的人行路线最好为独立使用,不要交叉其他功能区的路线。
2、家人流线
家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格调,满足主人的生活习惯。目前流行的

在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间,就是明确了家人流线要求私密的性质,为人们夜间起居提供了便利。
3、访客流线
访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉,以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客

厅周边的门是保证流线合理的关键,一般的做法是客厅只有两扇门。而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区。目前大多数

的流线设计中把起居室和客厅混为一谈。这样一来,如果来访者只是家庭中某个成员的客人,那么若大的客厅就只属于这两个人,其他家人就

得回避,浪费空间不说,还影响其他家庭成员正常的活动。杨教授认为,在起居室中划分出单独会客室是必要的。单纯大面积的客厅效果并不

佳,通过流线的细分,从而科学的分割空间,这才是房型设计的根本。

(七)房屋户型评价标准之窗户
凸窗
有利因素:
1、一方面由于玻璃的折射,增大了室内的采光面积;另一方面窗台上的面积可有多种用途,对于有些户型较小,使用面积较少的户型,凸窗

可设计成飘在空中的小床、“百变”书台、梳妆台、小小娱乐室、BB的第一个家、杂物抽屉等等。
2、凸窗由于不计面积,功能变化较多,视觉上增加室内空间的面积,受到了很多家庭的喜爱。
不利因素:
主要在不利于节能,“夏不隔热,冬不御寒”,大面积使用凸窗会减弱房屋的保温效果(现在很多楼盘采用中空铝窗,不过其实际效果并没有

宣传上讲的那么好)

(八)房屋户型评价标准之户型结构
1、厅。厅是家庭成员共同活动的中心,应位于住宅的中心位置,靠近门户,同时与其它房间密切相联,厅的大小要与整套房间的格局相协调

,在挑选时,应以经济合理,能满足起居和接待活动的需要为原则,一般80平方米的户型,厅的面积以18-20平方米为佳,厅中的门尽可能减

少,尽量减少不能利用的通逍走廊,同时要求庄重雅观,有一个相对稳定的空间用于休闲,还应宽敞、明亮、通风,有较好的朝向和视野。
2、卧室。卧室应当安静、舒适、私密、安全。“前厅后卧”是一种较为典型的户型结构。主卧室最好有好的朝向,窗户朝阳,采光通风要好

,面积大小要合适,一般以14平方米左右为宜,大户型的有的扩大到18平方十左右。


3楼
3、厨房。厨房是主要的污染源,应靠近门户,与餐厅密切联系,能满足操作使用和摆放现炊事器具如洗菜池、菜板、燃气灶、徘油烟机、碗

柜、冰箱、电炊具等各种器具的需要,并按洗、切、烧的顺序,合理布局。全部管道宜隐蔽、暗藏。为避免渗水发生,尽可能做到管道下穿楼

板,厨房面积以5-8平方米为宜。同时,厨房应通风采光良好,应有窗或开向走廊的窗户,并宜配置服务阳台。
4、卫生间。卫生问应有便溺、洗浴、洗脸、洗衣四个功能,井适当分离与组合。除设置座便器外,还应设有洗脸、淋浴或浴盆器具,并可摆

放洗衣机。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相适应,一般以4平方米以上为好。户内仅设一个卫生间的,宜放在主卧室附近,并要有良

好的通风窗口或通风道。大量型住宅最好有双卫生间。
5、阳台。阳台应与客厅相连,这样既可扩大厅的使用效率,又使于光充分,使用方便,此外,面积较大的套型应设有储藏空间,储藏室可不

采光通风。

 

 

户型基础知识(进阶篇)

一、如何挑选户型(布局篇)
1)内隔墙的可调整性。现在出现了大量的无梁无柱的设计,而且全框架设计,里面没有什么承重墙,这种可调节性给予了布局的改良留了很

好的空间。业方可以在室内设计师的协助下,根据自己的需求,把户型改良或者改得更适合自己的需要,这不能不说是一个以人为本的做法了

2)客厅。客厅是全家人的起居活动中心同时也是对外接待的中心。所以客厅的布局选择至为关键。
客厅选择的第一个条件是要正正方方。现在楼宇设计越来越创新,以至出现了大量的45度的设计,当然美名曰:钻石型。这种设计我最不欣赏

,利用率低,而且设计难度高,实用率也奇低,当然,你并没有因此而少付面积的钱。

3)主人房。主人房的空间的第一个关键是要"大"。当然,如果你喜欢小的,我也没办法。

4)餐厅。第二个起居活动中心。它强调的是独立性和客厅的联合性。餐厅最好是有自己的一块地头,不用因为使用和不使用时要移来挪去的

。与客厅的联合性是指餐厅最好是和客厅相接。这样在视觉上能扩大客厅的面积空间。

5)卫生间。还是一个大字。其实咱们中国人对待生活质量的需求真的要求不高,我看很多建筑师设计的卫生间简直是辱待。在国外,卫生间

的功能不仅仅是如厕和淋浴之用,它还具有化妆间、读书间、医疗用品储藏室......太多了,国外甚至把木地板和地毯都做到了卫生间里面。

6)厨房。厨房的设计强调功能布局。有一些厨房虽然大,但是大而无用,很难做吊柜。炉头所放的位置一定要能做吊柜,否则一个孤零零的

抽油烟机挂在哪里就寒酸了。

7)普通卧室。强调的是大。最低的情况,得放得上床后,还有点地方放张写字台或者衣柜什么的。

8)辅助空间。就是书房和专用的储物间等等。作为家庭来说,这些杂乱的东西也是一件不能少的。

9)阳台。阳台不仅要大,最好是多。如果只有一个阳台的家居最不好办事。现在的阳台有一些挂些衣服就没位置了,阳台纯粹成了晾衣台。

10)门厅过道。门厅过道的要求是短。但不是推荐无过道。有一点过道做门厅还是好的,但千万不要长。否则处理这条长过道也将是装修的一

件烦事。

 

二、     功能需求主导居室尺度

(1)当居室=卧室 (卧室的尺度)
1、   10--12平方米:一个满足基本“卧”功能的卧室
基本指标:宽3米,深303米,使用面积至少10平方米。
指标注释:考察卧室尺度是否合理时,一定先以床的摆放为“圆心”——一般床都不应挨着窗台摆放,否则心理上的不安全因素、积尘、噪音

、迎头风等,都不利于睡眠——安置好床之后,再看这个房间的宽度、深度是否好用,为了简便起见,我们统一将床顺长摆放的房间距离称为

“宽”,床头依靠的墙宽称为“深”。


?
4楼
以床长2米来算,加上床前需留的1米通道,则卧室的至少应为3米;
卧室中衣橱是必要的,按深度是0.6米算,床和衣橱间留0.6米道,床和窗之间再留0.6米通道,加上床本身的宽度1.5米,则卧室的深至少应为

3.3米,由此来算一个可以容下双人床的卧室至少应该在10平方米左右。当然,若单人居住,房间面积可以再稍小,但一个小于8平方米的睡眠

空间可能会有窒息感。
2、   14平方米:一个可以看电视的卧室
好用指标:宽3.6米,深3.9米,使用面积14平方米。
指标注释:摆放第二台电视的最佳区域非卧室莫属,入睡前拥着被窝看电视,是比在客厅正襟危坐更舒适的享受,迎电视入室,也开始成为卧

室设计中郑重考虑的要素。
是否能倚着床头舒服地欣赏节目,取决于电视摆放的位置——它应沿墙放在床头的正前方,而非床的一侧。因此,其宽除容下床长2米、走1米

外,还应增加约0.6米以放置电视(卧室电视25寸足够)。
卧室深度加到3.9米时,去掉衣橱和走道,床侧可有1.2米空间,能摆放小型书桌或梳妆台,也可以考虑换张大床——总之14平方米的卧室要好

用多了。
3、   20平方米:一个可以“分居”的卧室
舒适指标:宽3.9米,深4.8米,面积20平方米。
指标注释:3.9米宽比3.6米宽的优势是:可以在床前放个小榻,你可以在其上安置咖啡具、书籍等物,这个卧室立马感觉就不一样了,有点与

众不同的随意支配空间的优越感。
有了4米左右的深,卧室在布置上就随意多了,一把摇椅,一个大盆栽,一个跑步机,都是不错的选择。你还可以考虑另一种较流行的卧室文

明,将双人床换成两个单人床,对工作压力大的年轻“双职工”来说,这种卧室中的睡眠可能更有效率。
4、   20平方米以上:一个可以动静分离的卧室
豪华指标:宽4.2米以上,深5米以上,面积超过20平方米。
指标注释:据说欧美的卧室布局是时兴动静分区的——除了“静态”的卧外,还有个“动态”的坐区,如今很多样板间也开始在主卧中布置双

人沙发或贵妃榻了——能宽裕地布置坐椅的卧室,深怎么也在5米以上。
至于4.2米的宽,其实已经编排不上什么用场了,你就搁个大点的电视讲讲排场好了。

(2)卧室的主次
1、一居以上的住宅要不要在卧室的大小、功能上分出主次,是一个有点争鸣的话题,你不妨以自己的实际需求来定夺:
若长期保持两口或三口之家,定要突出“主卧”气派。主人的需要是住宅应最先保证的,若无父母同住,供夫妇使用的卧室不妨以舒适为标准

,除足够宽余的卧室面积外,步入式衣橱、宽大主卫也应成为卧室必要的“配套”。
2、若与父母同住或孩子年龄较大,要注意选择有“次主卧”概念的住宅。
比父母或成年子女的卧室大出5平方米,就足以让你背个自私的评语,这也是近来“次主卧”流行的原因。要注意的是,次主卧不仅指面积,

还包括朝向和功能上的次“主要”考虑,它最好也阳光灿烂并有卫生间。

(6)当居室=儿童房或书房
     儿童房、书房其实是“次卧”的概念衍生出来的。与与占据主要或次要位置的卧室相比,它们也确实可以退居"次要"的位置。儿童房10

平方米左右完全可以达到舒适。
因为孩子多数喜欢在起居室或家庭室游戏,你没有必要为他在儿童室留过大的活动空间,一张宽1.2米长2米的儿童床、一张书桌、一个衣柜

再加上一个小游戏空间,10平方米(2.7米宽、3.6米深)的儿童房足够孩子生活、学习和玩耍了。6-10平方米,书房对面积要求不高。10平方

米的书房可以容纳一组三人沙发、一组40公分宽的书柜、一个相当气派的老板桌和椅,若减掉沙发,8平方米的书房也很实用了,再削减书柜

、桌椅的尺寸的话,6平方米的书房也算好用——不少项目在客厅或者阳台隔出个5平方米多的空间,放个带书柜的电脑桌,照样能用,所以,

居室的尺寸对书房来说不存在什么障碍。

 

 

(二)     如何设计你的户型
(1)按动静与尺寸划分
房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般

说来,客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区,应靠近入户门设置;卧室是静区,应比较深入;卫生间设在动区与静区之间,以方便使用。
好房型标准:
1、     房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7;
2、     房间宽度不应小于3.3米;主卧室宽度不宜小于3米,面积应大于12平方米,次卧室的面积应在10平方米左右;
3、     餐厅应是明间,宽度不宜小于2.4米;
4、     厨房净宽度应在1.5米左右,宜带一服务阳台;
5、     带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米,如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。
6、     房型设计应考虑住房的“时期消费”特点,即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次,设计出合适的住宅生活空间。

(2)按家庭人楼因素划分
在户型设计中,考虑家庭人口因素也是比较重要的:
1、     二室二厅一厨一卫,建筑面积在80-100平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住;
2、     三室外二厅一厨双卫,建筑面积在100-120平方米之间 ,适合三口之家,子女在12岁以上的居住,适当考虑书房和公用卫生间;
3、     对于四五口人家,考虑到父母随子女住,需要增加老人住房或专用卫生间,建筑面积应考虑在140-150平方米之间,具体为四室二厅

一厨双卫或三卫一贮;
4、     对于两代或三代同住,经济收入又比较高,应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别
注:当然,人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化:一是随家庭人口的变化而变化,二是随家庭经济收入的变化而变化,三是随家庭

主人职业地点的变化而变化 。
区分住宅的基本功能
(3)按功能划分
一套住宅应具备六大基本功能,即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习。
这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区;根据其活动特点可以分为动、静两区。
公共区:供起居、会客使用,如客厅、厨房、餐厅、门厅等。
私密区:供处理私人事务、睡眠、休息用,如卧室、卫生间、书房等。
动区:活动比较频繁,可以有较多的干扰源,如走廊、客厅、厨房等。
静区:要求安静,活动相对比较少,比如卧室、书房。
这些分区,各有明确的专门使用功能。在平面设计上,应明确处理这些功能区的关系,使之使用合理而不相互干扰。
1、起居室(客厅)两个基本原则:
其一,起居室的独立性;其二,起居室的空间效率。现在,有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色;有的户型设计了独立的起居

室和交通空间分离,但也因此相对增加了户型面积。此外,要考察起居室四周的墙面是否好用,开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当,否

则会影响家具的摆放与使用,降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深,会影响室内采光,使起居厅较暗。
2、厨房:购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯:
在空间布局方面,开放式厨房有着很好的空间效果,可以充分展示个性化装修的魅力,也适应现代化的生活时尚,但对于我国的传统烹饪方式

其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面,厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间,必备的设备需要足够的

面积。
根据建设部的住宅性能指标体系,3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米,净宽不小于2.1米,厨具的可操作面净长不小于3米;2A级面积不小

于6平方米,净宽不小于1.8米,可操作面不小于2.7米,1A级则分别是5平方米、1.8米和2.4米。
3、卫生间:满足三个基本功能,即洗面化妆、淋浴和便溺,而且最好能有所分离,可以避免使用冲突。
从卫生间的位置来说,单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系,双卫或多卫时,公用卫生间应设在公共使用方便的位置,但入口不

宜对着入户门和起居室。从面积角度来看,带浴缸的卫生间净宽度不应小于1.6米,淋浴的净宽度不宜小于1.2米。
4、卧室:一般来说主卧室的面宽不应小于3.6米,面积在14至17平方米左右,次卧的面宽不应小于3米,面积在10至13平方米左右;其次,应

注意卧室的私密性,和起居室之间最好能有空间过渡,直接朝向起居室开门也应避免通视。
5、辅助空间:包括阳台、储藏间等。
这部分面积虽小,但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间,包括杂物间、进入式衣柜等多种形式,可以很有效地节省户内的家具空间


6、总之,根据户型面积不同,小户型经济住宅强调基本生活要求;普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性;豪华型住宅强调创造

高质量的生活环境,注重细节突出个性。


(三)补充篇
1、独居(一室一厅)
自住型:刚毕业的年轻人,收入不高,用作过渡性房子;外地人,既可以短期自住,又可以用作长期投资;老人,和子女分开住,单独居住。
投资型:总价低、房型小,单身租客比较喜欢,深受投资者欢迎。

2、独居(两室两厅)
自住型:年轻无子女家庭,或者年纪较大子女不在身边的家庭。
投资型:两居室在租务市场上适用空间比较大,因为它既可以办公,又可以家庭居住,总价也比较合适。
3、独居(三室两厅)
从目前看,市场的销售主流是两居室,但从长远看,三居室更适合,无论家里有老少三代,还是一家三口,都比较合适。
4、     其他户型
面积扩大了就要求住宅宽敞,空间功能关系合理,做到公私分区、动静分区、洁污分区,功能要求越来越细化,比如一个客厅演变为一个客厅

加一个餐厅,增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。但同时购买者不仅要有经济承担能力,还要有时间成本的承担能力

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