房屋评价标准

3楼
3、厨房。厨房是主要的污染源，应靠近门户，与餐厅密切联系，能满足操作使用和摆放现炊事器具如洗菜池、菜板、燃气灶、徘油烟机、碗

柜、冰箱、电炊具等各种器具的需要，并按洗、切、烧的顺序，合理布局。全部管道宜隐蔽、暗藏。为避免渗水发生，尽可能做到管道下穿楼

板，厨房面积以5-8平方米为宜。同时，厨房应通风采光良好，应有窗或开向走廊的窗户，并宜配置服务阳台。
4、卫生间。卫生问应有便溺、洗浴、洗脸、洗衣四个功能，井适当分离与组合。除设置座便器外，还应设有洗脸、淋浴或浴盆器具，并可摆

放洗衣机。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相适应，一般以4平方米以上为好。户内仅设一个卫生间的，宜放在主卧室附近，并要有良

好的通风窗口或通风道。大量型住宅最好有双卫生间。
5、阳台。阳台应与客厅相连，这样既可扩大厅的使用效率，又使于光充分，使用方便，此外，面积较大的套型应设有储藏空间，储藏室可不

采光通风。

户型基础知识（进阶篇）

一、如何挑选户型（布局篇）
1）内隔墙的可调整性。现在出现了大量的无梁无柱的设计，而且全框架设计，里面没有什么承重墙，这种可调节性给予了布局的改良留了很

好的空间。业方可以在室内设计师的协助下，根据自己的需求，把户型改良或者改得更适合自己的需要，这不能不说是一个以人为本的做法了

。

2）客厅。客厅是全家人的起居活动中心同时也是对外接待的中心。所以客厅的布局选择至为关键。
客厅选择的第一个条件是要正正方方。现在楼宇设计越来越创新，以至出现了大量的45度的设计，当然美名曰：钻石型。这种设计我最不欣赏

，利用率低，而且设计难度高，实用率也奇低，当然，你并没有因此而少付面积的钱。

3）主人房。主人房的空间的第一个关键是要"大"。当然，如果你喜欢小的，我也没办法。

4）餐厅。第二个起居活动中心。它强调的是独立性和客厅的联合性。餐厅最好是有自己的一块地头，不用因为使用和不使用时要移来挪去的

。与客厅的联合性是指餐厅最好是和客厅相接。这样在视觉上能扩大客厅的面积空间。

5）卫生间。还是一个大字。其实咱们中国人对待生活质量的需求真的要求不高，我看很多建筑师设计的卫生间简直是辱待。在国外，卫生间

的功能不仅仅是如厕和淋浴之用，它还具有化妆间、读书间、医疗用品储藏室......太多了，国外甚至把木地板和地毯都做到了卫生间里面。

6）厨房。厨房的设计强调功能布局。有一些厨房虽然大，但是大而无用，很难做吊柜。炉头所放的位置一定要能做吊柜，否则一个孤零零的

抽油烟机挂在哪里就寒酸了。

7）普通卧室。强调的是大。最低的情况，得放得上床后，还有点地方放张写字台或者衣柜什么的。

8）辅助空间。就是书房和专用的储物间等等。作为家庭来说，这些杂乱的东西也是一件不能少的。

9）阳台。阳台不仅要大，最好是多。如果只有一个阳台的家居最不好办事。现在的阳台有一些挂些衣服就没位置了，阳台纯粹成了晾衣台。

10）门厅过道。门厅过道的要求是短。但不是推荐无过道。有一点过道做门厅还是好的，但千万不要长。否则处理这条长过道也将是装修的一

件烦事。

二、     功能需求主导居室尺度

（1）当居室＝卧室 （卧室的尺度）
1、   10--12平方米：一个满足基本“卧”功能的卧室
基本指标：宽3米，深303米，使用面积至少10平方米。
指标注释：考察卧室尺度是否合理时，一定先以床的摆放为“圆心”——一般床都不应挨着窗台摆放，否则心理上的不安全因素、积尘、噪音

、迎头风等，都不利于睡眠——安置好床之后，再看这个房间的宽度、深度是否好用，为了简便起见，我们统一将床顺长摆放的房间距离称为

“宽”，床头依靠的墙宽称为“深”。

?
4楼
以床长２米来算，加上床前需留的1米通道，则卧室的至少应为３米；
卧室中衣橱是必要的，按深度是0.6米算，床和衣橱间留0.6米道，床和窗之间再留0.6米通道，加上床本身的宽度1.5米，则卧室的深至少应为

3.3米，由此来算一个可以容下双人床的卧室至少应该在10平方米左右。当然，若单人居住，房间面积可以再稍小，但一个小于8平方米的睡眠

空间可能会有窒息感。
2、   14平方米：一个可以看电视的卧室
好用指标：宽3.6米，深3.9米，使用面积14平方米。
指标注释：摆放第二台电视的最佳区域非卧室莫属，入睡前拥着被窝看电视，是比在客厅正襟危坐更舒适的享受，迎电视入室，也开始成为卧

室设计中郑重考虑的要素。
是否能倚着床头舒服地欣赏节目，取决于电视摆放的位置——它应沿墙放在床头的正前方，而非床的一侧。因此，其宽除容下床长2米、走1米

外，还应增加约0.6米以放置电视（卧室电视25寸足够）。
卧室深度加到3.9米时，去掉衣橱和走道，床侧可有1.2米空间，能摆放小型书桌或梳妆台，也可以考虑换张大床——总之14平方米的卧室要好

用多了。
3、   20平方米：一个可以“分居”的卧室
舒适指标：宽3.9米，深4.8米，面积20平方米。
指标注释：3.9米宽比3.6米宽的优势是：可以在床前放个小榻，你可以在其上安置咖啡具、书籍等物，这个卧室立马感觉就不一样了，有点与

众不同的随意支配空间的优越感。
有了4米左右的深，卧室在布置上就随意多了，一把摇椅，一个大盆栽，一个跑步机，都是不错的选择。你还可以考虑另一种较流行的卧室文

明，将双人床换成两个单人床，对工作压力大的年轻“双职工”来说，这种卧室中的睡眠可能更有效率。
4、   20平方米以上：一个可以动静分离的卧室
豪华指标：宽4.2米以上，深5米以上，面积超过20平方米。
指标注释：据说欧美的卧室布局是时兴动静分区的——除了“静态”的卧外，还有个“动态”的坐区，如今很多样板间也开始在主卧中布置双

人沙发或贵妃榻了——能宽裕地布置坐椅的卧室，深怎么也在5米以上。
至于4.2米的宽，其实已经编排不上什么用场了，你就搁个大点的电视讲讲排场好了。

（2）卧室的主次
1、一居以上的住宅要不要在卧室的大小、功能上分出主次，是一个有点争鸣的话题，你不妨以自己的实际需求来定夺：
若长期保持两口或三口之家，定要突出“主卧”气派。主人的需要是住宅应最先保证的，若无父母同住，供夫妇使用的卧室不妨以舒适为标准

，除足够宽余的卧室面积外，步入式衣橱、宽大主卫也应成为卧室必要的“配套”。
2、若与父母同住或孩子年龄较大，要注意选择有“次主卧”概念的住宅。
比父母或成年子女的卧室大出５平方米，就足以让你背个自私的评语，这也是近来“次主卧”流行的原因。要注意的是，次主卧不仅指面积，

还包括朝向和功能上的次“主要”考虑，它最好也阳光灿烂并有卫生间。

（6）当居室＝儿童房或书房
     儿童房、书房其实是“次卧”的概念衍生出来的。与与占据主要或次要位置的卧室相比，它们也确实可以退居"次要"的位置。儿童房10

平方米左右完全可以达到舒适。
因为孩子多数喜欢在起居室或家庭室游戏，你没有必要为他在儿童室留过大的活动空间，一张宽1.2米长２米的儿童床、一张书桌、一个衣柜

再加上一个小游戏空间，10平方米（2.7米宽、3.6米深）的儿童房足够孩子生活、学习和玩耍了。6-10平方米，书房对面积要求不高。10平方

米的书房可以容纳一组三人沙发、一组40公分宽的书柜、一个相当气派的老板桌和椅，若减掉沙发，8平方米的书房也很实用了，再削减书柜

、桌椅的尺寸的话，6平方米的书房也算好用——不少项目在客厅或者阳台隔出个5平方米多的空间，放个带书柜的电脑桌，照样能用，所以，

居室的尺寸对书房来说不存在什么障碍。

（二）     如何设计你的户型
（1）按动静与尺寸划分
房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般

说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。
好房型标准：
1、     房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7；
2、     房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；
3、     餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；
4、     厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；
5、     带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。
6、     房型设计应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。

（2）按家庭人楼因素划分
在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的：
1、     二室二厅一厨一卫，建筑面积在80-100平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住；
2、     三室外二厅一厨双卫，建筑面积在100-120平方米之间 ，适合三口之家，子女在１２岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；
3、     对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在140-150平方米之间，具体为四室二厅

一厨双卫或三卫一贮；
4、     对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别
注：当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭

主人职业地点的变化而变化 。
区分住宅的基本功能
（3）按功能划分
一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习。
这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。
公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。
私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。
动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。
静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。
这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。
1、起居室（客厅）两个基本原则：
其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居

室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否

则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。
2、厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯：
在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式

其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的

面积。
根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2．1米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小

于6平方米，净宽不小于1．8米，可操作面不小于2．7米，1A级则分别是5平方米、1．8米和2．4米。
3、卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。
从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不

宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1．6米，淋浴的净宽度不宜小于1．2米。
4、卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于3．6米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应

注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。
5、辅助空间：包括阳台、储藏间等。
这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间

。
6、总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造

高质量的生活环境，注重细节突出个性。

（三）补充篇
1、独居（一室一厅）
自住型：刚毕业的年轻人，收入不高，用作过渡性房子；外地人，既可以短期自住，又可以用作长期投资；老人，和子女分开住，单独居住。
投资型：总价低、房型小，单身租客比较喜欢，深受投资者欢迎。

2、独居（两室两厅）
自住型：年轻无子女家庭，或者年纪较大子女不在身边的家庭。
投资型：两居室在租务市场上适用空间比较大，因为它既可以办公，又可以家庭居住，总价也比较合适。
3、独居（三室两厅）
从目前看，市场的销售主流是两居室，但从长远看，三居室更适合，无论家里有老少三代，还是一家三口，都比较合适。
4、     其他户型
面积扩大了就要求住宅宽敞，空间功能关系合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区，功能要求越来越细化，比如一个客厅演变为一个客厅

加一个餐厅，增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。但同时购买者不仅要有经济承担能力，还要有时间成本的承担能力